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Propositions pour une relance durable de la construction de logements

Le déficit de logements en France ne pénalise pas seulement ceux qui souffrent de la hausse des prix ou des loyers. Il fragilise toute la filière du bâtiment, avec des effets négatifs sur l'emploi. Terra Nova propose des mesures structurelles pour relancer la construction de logements.

Synthèse

La France souffre d’un fort déficit de logements. Ce déficit, ancien, a généré une hausse des prix et, dans une moindre mesure, des loyers, sans rapport avec l’augmentation des revenus, surtout dans certaines zones où même les classes moyennes peinent désormais à se loger et consacrent une part excessive de leurs revenus à leur logement. Mais cette offre insuffisante fait aussi souffrir toute la filière bâtiment. L’effondrement des mises en chantier, passées de près de 400 000 en 2011 à tout juste 300 000 en 2014, a des conséquences très lourdes pour la pérennité des entreprises et pour l’emploi.

Le gouvernement n’est pas resté inactif. Il a annoncé le 29 août dernier un nouveau plan de relance pour le logement puis, au congrès de l’Association des maires de France, une aide de 100 millions d'euros aux communes qui bâtiraient le plus de logements. Cependant, sans même parler du délai de mise en œuvre de ces mesures, elles restent conjoncturelles, et tendent davantage à solvabiliser la demande qu’à créer un « choc d’offre ».

Terra Nova propose d’aller plus loin en engageant des mesures structurelles qui auront un effet durable sur la construction de logements. Pour cela, il faut :

1. Convaincre les « Girondins » qui défendent à tout prix le pouvoir au niveau le plus local, celui des 36 000 communes, qu’il faut changer d’échelle et passer à l’agglomération pour toutes les décisions qui concernent le logement : ce n’est plus le maire qui doit signer le permis de construire, mais le président de l’agglomération. Par ailleurs, une dotation « construction » de 500 millions d'euros annuels serait ajoutée par l’Etat pour les « maires bâtisseurs » ; en contrepartie, les 300 000 propriétaires immobiliers les plus riches, qui paient l’ISF, seraient imposés sur 100 % de la valeur de leur résidence principale et non plus sur 70 %.

2. Aller à l’encontre des tocquevilliens pour qui s’attaquer à la propriété, c'est mettre en péril l’ensemble des libertés. Concrètement, deux mesures devraient permettre de lutter contre la rétention foncière : asseoir la taxe sur les terrains non-bâtis sur sa valeur vénale des terrains constructibles, ce qui suppose de faire enfin aboutir le chantier de la révision des valeurs locatives ;  mettre en place une planification active pour que le classement en terrain constructible débouche effectivement sur une construction.

3. Mobiliser, pour le logement intermédiaire, le bas de laine des « pères Grandet ». Pour organiser le retour des investisseurs institutionnels dans le logement, seraient créés des fonds communs de placement d’entreprises « logement intermédiaire », qui pourraient drainer tous les ans 100 millions d’euros d’épargne salariale, et une obligation pour les assurances-vie de consacrer au logement au moins 10 % de leurs contrats « vie génération » à régime fiscal privilégié, ce qui pourrait représenter 1 milliard d’euros tous les ans.

Ces mesures heurteront certainement de nombreux conservatismes. Elles traduiraient cependant une volonté politique déterminée en faveur du logement. Cet ensemble cohérent de mesures structurelles est de nature à s’attaquer durablement au « mal logement », un des aspects les plus graves du « mal français ».

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