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Relance du logement : Terra Nova suggère au gouvernement d’en finir avec les "mesurettes" par Frédérique Vergne

Dans sa note concernant la relance du logement, publiée vendredi 13 février, l’influent think tank Terra Nova préconise trois mesures fortes plutôt que de continuer à mettre en place des « mesurettes ». Des « mesurettes » qui, même si elles sont « intelligentes », restent « sous calibrées » et ne produisent pas, pour certaines d’entre elles, les effets escomptés.

A en juger par les chiffres de la construction de logements, moins de 300 000, les mesures mises en place depuis l’été dernier ne suffisent pas à doper la construction. Derrière ce constat, la question de la relance persiste. C’est ce qui a conduit le think tank Terra Nova à publier, vendredi 13 février, une note qui à travers les propositions qu’il délivre ne devrait pas faire que des heureux. « Si toutes les mesures mises en place à travers les plans de relance successifs vont dans le bon sens, elles tardent pour certaines à porter leurs fruits, nous explique l’un des auteurs. Elles sont sous calibrées. Par exemple, la mesure qui consiste pour les acheteurs d’un logement à louer à un ascendant ou à un descendant sans se priver de la réduction d’impôt ne produira qu’entre 5 à 7000 logements par an ». C’est déjà ça, mais cela reste insuffisant. Pour Terra Nova, le mot employé de « mesurette » prend alors tout son sens.

Sur le fond, le think tank estime qu’il vaut mieux prendre peu de mesures, mais des mesures politiques et lourdes, plutôt que des séries d’ajustement qui arrivent au compte-goutte et qui créent une instabilité. Et l’auteur de la note de ne pas lésiner lorsqu’il annonce « qu’il faut renoncer à certaines petites mesures. Je ne dis pas qu’elles ne sont pas utiles, mais elles entretiennent l’insécurité psychologique paralysante. La quarantaine de petites mesures prises depuis la loi Alur crée une incertitude ». Il suggère alors que le gouvernement prenne peu de mesures en un paquet et qu’il n’en change pas jusqu’à la fin de la mandature. « On fait alors le choix de sécuriser les acteurs de l’immobilier et de leur donner un cadre ».

Débloquer l’offre : LA priorité

Sur la forme, Terra Nova pense qu’il y a des priorités dans les mesures à prendre. La principale porte sur le déblocage de l’offre et non pas sur la solvabilisation des ménages. Une réflexion à contre-courant puisque le marché du logement est un marché de solvabilisation. « Dans le contexte budgétaire contraint et de crainte d’entreprendre des ménages, la solvabilisation des ménages n’est pas une priorité. On considère d’ailleurs qu’une grande partie de cette solvabilisation est faite par les taux d’intérêt », explique l’un des auteurs de l’étude.

500 millions pour les maires bâtisseurs

Pour faire sauter les verrous, le think tank recommande trois directions.
La première est de donner un coup de pouce aux maires bâtisseurs. Tout d’abord en supprimant la limitation sénatoriale à la loi Alur qui consiste à travers une minorité de blocage de freiner le transfert aux intercommunalités des compétences en matière d’urbanisme, par le biais du plan local d’urbanisme (PLU). Si un quart des communes représentant 10 % de la population s’y oppose, le PLU ne sera pas transféré à l’intercommunalité. 
Puis en allouant aux  maires bâtisseurs une enveloppe de 500 millions d’euros sous forme de dotation de fonctionnement, et non pas de 100 millions comme l’avait annoncé le Premier ministre au salon des maires en novembre dernier. « C’est bien parce que les maires sont réticents que les programmes immobiliers sortent moins vite. Cela va bien au-delà du blocage conjoncturel », affirme l’auteur de la note.

Mais où trouver ces 500 millions ? En supprimant l’abattement de 30% sur la valeur de résidence principale qui rentre dans l’impôt de solidarité sur la fortune (l’ISF concerne tous les foyers fiscaux qui ont un patrimoine net supérieur à 1 300 000 euros). « Si cette mesure fait passer la pilule de l’intercommunalité, elle a un vrai sens au niveau du financement, estime-t-il. Ce sont les plus riches qui aident les collectivités ».

Augmenter la taxe foncière pour le non bâti

La deuxième orientation consiste à libérer le foncier et à inciter les propriétaires de terrains constructibles à vendre. Ce n’est pas nouveau et le gouvernement en a fait son cheval de bataille en décidant de majorer la taxe foncière des parcelles constructibles autour des grandes agglomérations, d’y ajouter une majoration fixée à 5 euros par m2 en 2015 et 2016, puis à 10 euros en 2017, d’aligner la fiscalité applicable aux plus-values sur les terrains à bâtir sur celle des immeubles bâtis, soit une exonération totale au bout de 22 ans de détention, contre 30 ans auparavant et d’accorder un abattement exceptionnel de 30% sur les cessions de terrains à bâtir pour toute promesse de vente conclue avant le 31 décembre 2015.

Mais Terra Nova veut aller plus loin et propose surtout une solution plus simple dans le principe : actualiser les valeurs de base (valeurs locative cadastrale) qui servent à calculer la taxe foncière. Il est vrai que ces valeurs datent de 1960 pour le non bâti, ce qui a pour conséquence de rester très inférieures à la valeur locative du marché. « En réactualisant la taxe foncière sur une valeur économique, le propriétaire qui ne veut pas vendre en paiera chaque année le prix », explique l’auteur de la note, qui s’étonne par ailleurs que la France soit le seul pays à ne pas imposer un délai de construction sur un terrain décrété constructible.

Faire revenir les investisseurs institutionnels

Estimant nécessaire un effort de construction importants de logements intermédiaires par an, Terra Nova invite à regarder en direction des investisseurs institutionnels, qui ont déserté le marché de la pierre. Pour ce faire, il propose d’instaurer une obligation dans l’investissement des assurances vie, laquelle draine 20 milliards d’euros chaque année. En cas de non-respect, ces fameux « zinzins » se verraient sanctionner.  « Il suffit d’en flécher une partie pour engager entre 15 et 20 000 logements supplémentaires », chiffre l’auteur du rapport. Le principe serait identique au livret A qui vise le logement social avec des avantages fiscaux ; ici, l’assurance vie irait au logement intermédiaire, avantages fiscaux à l’appui.
L’auteur de cette étude en convient, « ce n’est pas la révolution, mais il faut aujourd’hui des mesures qui aient un véritable sens politique. Et ne pas les changer pendant deux ans ». Il croit aussi à l’effet d’entraînement sur le logement social : ces mesures pourraient booster les HLM pour arriver à leur objectif des 120 000 logements.

Nul doute que la note sera lue par les autorités gouvernementales.

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