Terra Nova fait de nouvelles propositions pour relancer la construction de logements

Alors qu’un grand nombre de décrets de la loi ALUR (pour l’accès au logement et à un urbanisme rénové) n’ont toujours pas été publiés, le premier ministre, Manuel Valls, a dévoilé en août un plan de relance du secteur, qui semble produire ses premiers effets. Il n’en reste pas moins que l’objectif de François Hollande d’atteindre un rythme annuel de 500 000 logements neufs au cours de sa mandature semble toujours hors de portée.

C’est pourquoi les économistes de Terra Nova, tout en saluant les efforts du gouvernement, appellent à créer un « choc d’offre » sur le marché immobilier. « Les mesures annoncées n’apportent pas de réponse aux principaux blocages : le manque de logements locatifs sociaux et intermédiaires dans les zones où le marché du logement est tendu », écrivent les auteurs du rapport.

Loi sans effet

Que recommandent-ils ? La première proposition de Terra Nova consiste à retirer aux maires la responsabilité de décerner les permis de construire pour les attribuer au président de l’agglomération. La loi ALUR a fait un premier pas dans cette direction puisqu’elle prévoit le transfert du plan local d’urbanisme (PLU) aux intercommunalités en mars 2017. Mais un quart des communes (si elles représentent au moins 20% de la population) pourront empêcher ce transfert, ce qui risque de rendre la loi sans effet.

« Il faut supprimer cette possibilité de blocage », insiste Alain Weber, spécialiste du logement chez Terra Nova. Une opinion partagée par Jean-Claude Driant, professeur à l’Institut d’urbanisme de Paris, pour qui « la délivrance insuffisante des permis de construire est le problème numéro un dans les zones tendues, en particulier en Ile-de France ». Du côté des élus locaux, le son de cloche est différent. « Cela n’entraînerait pas la construction d’un seul logement supplémentaire. On ne bâtit pas sous la contrainte », martèle Pierre Jarlier, vice-président de l’Association des maires de France.

En complément, M. Weber propose de faire passer la dotation aux maires bâtisseurs, annoncée en août, de 100 à 500 millions d’euros par an. « Il faut construire, non pas 50 000, mais au moins 250 000 logements par an en zone tendue », argumente-t-il. Pour financer cette mesure, il propose que les 300 000 propriétaires immobiliers qui paient l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) soient imposés sur 100% de la valeur de leur résidence principale, et non plus sur 70% comme c’est le cas depuis que l’abattement dont ils bénéficient a été porté de 20% à 30% en 2007.

p>Une mesure qui a peu de chance de susciter un consensus politique. « Financer cette dépense en augmentant l’ISF me parait illusoire ; cela contribuerait à paralyser un peu plus l’écosystème du logement en France », met en garde Guy Marty, directeur général de l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF).

« Prendre en compte les vrais prix »

Autre mesure préconisée par Terra Nova : augmenter de façon spectaculaire la taxation des terrains non-bâtis, afin de libérer du foncier dans les zones tendues. Ce qui implique au préalable une refonte complète du système d’évaluation de la valeur locative des terrains, qui repose sur des valeurs de référence établies en 1960. « Il faut prendre en compte les vrais prix, les prix de marché ! », réclame M. Weber.

Là aussi, la proposition a peu de chances d’aboutir. Pour Vincent Renard, conseiller à l’Iddri (Institut du développement durable et des relations internationales), « il existe trop de blocages. Bercy et la plupart des élus locaux ne veulent pas entendre parler de cette réforme ».

Piocher dans l’épargne

Pour inciter les institutionnels à financer davantage le secteur du logement, Terra Nova suggère d’explorer deux autres voies. La première consisterait à piocher dans l’épargne salariale. Le think tank suggère que les sociétés de gestion offrent aux salariés qui bénéficient d’un plan d’épargne salariale la possibilité d’opter pour un FCPE (fonds commun de placement d’entreprise) dédié au logement intermédiaire. Un tel dispositif drainerait une centaine de millions d’euros par an.

Terra Nova voudrait aussi imposer aux gestionnaires de contrats « vie génération », commercialisés depuis la mi-2014 par les assureurs-vie, de consacrent au minimum 10% de leurs encours au logement, ce qui pourrait générer un flux d’un milliard d’euros par an.